Kaution zurückfordern: Muster zum Ausfüllen

Wann muss der Vermieter die Kaution auszahlen?

Für die Rückzahlung der Kaution nennt das Gesetz keine feste Frist. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht dem Vermieter aber eine angemessene Prüffrist zu, um zu klären, ob und in welcher Höhe er die Kaution zur Befriedigung von Ansprüchen (z. B. Schönheitsreparaturen, offene Nebenkosten) heranzieht. In der Praxis wird hierfür häufig ein Zeitraum von etwa drei bis sechs Monaten als Orientierung genannt – eine pauschale gesetzliche Frist besteht jedoch nicht, die angemessene Dauer hängt vom Einzelfall ab. Stehen noch Betriebskosten zur Abrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten.

Was mit der Kaution nach dem Auszug passiert

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietverhältnis und darf gesetzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüffrist ist die Kaution abzurechnen und ein verbleibendes Guthaben samt Zinsen an den Mieter auszuzahlen.

• § 566a BGB — Wurde die Wohnung während des Mietverhältnisses verkauft, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Kann der Mieter die Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet.
• § 551 BGB — Begrenzt die Kaution auf höchstens drei Nettokaltmieten (Abs. 1), erlaubt dem Mieter die Zahlung in drei gleichen Monatsraten (Abs. 2) und verpflichtet den Vermieter, die Kaution getrennt von seinem Vermögen verzinslich anzulegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu (Abs. 3).

Häufige Fragen

Die Wohnung wurde während meiner Mietzeit verkauft – wen fordere ich auf?

Zuerst den neuen Eigentümer. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein, er schuldet Ihnen die Rückzahlung also selbst dann, wenn Sie die Kaution seinerzeit an den Voreigentümer gezahlt haben. Bleibt das erfolglos – etwa weil der Erwerber nicht zahlt oder zahlungsunfähig ist –, bleibt der frühere Vermieter nach Satz 2 derselben Vorschrift weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. Sie verlieren Ihren Anspruch durch den Eigentümerwechsel also nicht, müssen ihn aber in dieser Reihenfolge geltend machen.

Wann genau muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter darf sich eine angemessene Zeit zur Prüfung nehmen, ob er Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen die Kaution verrechnet. In der Praxis orientieren sich viele an drei bis sechs Monaten, verbindlich vorgeschrieben ist dieser Zeitraum aber nicht.

Darf der Vermieter die gesamte Kaution wegen offener Nebenkosten einbehalten?

Nur anteilig: Stehen noch nicht abgerechnete Betriebskosten aus, darf der Vermieter regelmäßig nur einen angemessenen Teilbetrag zurückhalten, der die voraussichtliche Nachforderung abdeckt – nicht die gesamte Kaution.

Muss die Kaution verzinst werden?

Ja. Nach § 551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen verzinslich anlegen. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit bzw. sind bei der Rückzahlung mit auszuzahlen.

Wie hoch darf die Kaution höchstens sein?

Höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten), § 551 Abs. 1 BGB. Vereinbarungen, die zulasten des Mieters davon abweichen, sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).

Was kann ich tun, wenn der Vermieter trotz Fristsetzung nicht zahlt?

Reagiert der Vermieter nach Ablauf der gesetzten Frist nicht, kommen weitere Schritte wie ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Klage in Betracht. Für die Einschätzung Ihres konkreten Falls und das weitere Vorgehen sollten Sie sich an eine Mieterberatung oder einen Rechtsanwalt wenden.