Musterbriefe: Mietrecht

Welches Schreiben passt zu meiner Situation?

Im Mietrecht hängt fast alles daran, ob Sie etwas anzeigen oder etwas fordern. Ist in der Wohnung ein Mangel aufgetreten – Feuchtigkeit, Heizungsausfall, dauerhafter Baulärm –, dann ist die Mängelanzeige der erste Schritt, und sie ist zugleich Voraussetzung für alles Weitere: Wer den Mangel nicht anzeigt, kann die Miete nicht wirksam mindern und macht sich unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig.

Geht es dagegen um Geld, das Ihnen zusteht, ist der Weg ein anderer. Die Kaution fordern Sie nach dem Auszug zurück, sobald die Prüffrist des Vermieters abgelaufen ist. Gegen eine Nebenkostenabrechnung wenden Sie sich innerhalb der Einwendungsfrist – dafür brauchen Sie die Abrechnung und im Zweifel eine Einsicht in die Belege.

Wollen Sie aus dem Vertrag heraus, kommt es auf den Zeitpunkt an. Regulär beträgt Ihre Frist rund drei Monate. Wenn es schneller gehen muss, ist der Nachmietervorschlag das übliche Mittel – ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung besteht dabei nur in Ausnahmefällen, in der Praxis lassen sich viele Vermieter aber darauf ein, wenn drei zumutbare Kandidaten benannt werden.

Und schließlich die Fälle, in denen Sie eine Erlaubnis brauchen: Untervermietung und Tierhaltung. Beide werden nicht durch eine Mitteilung erledigt, sondern durch eine Anfrage – wer ohne Erlaubnis handelt, riskiert eine Abmahnung, selbst wenn die Erlaubnis hätte erteilt werden müssen.

Worauf es im Mietrecht besonders ankommt

Die Schriftform ist bei der Kündigung zwingend. Sie braucht das eigenhändig unterschriebene Original; E-Mail, Fax oder ein eingescanntes PDF genügen nicht. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, müssen auch alle kündigen – und die Kündigung muss an alle Vermieter gerichtet sein.

Anzeigen Sie früh, auch wenn Sie noch nichts fordern. Bei Mängeln ist das Datum der Anzeige der Anker für alles Weitere: Ab wann gemindert werden darf, ab wann der Vermieter in Verzug ist, ab wann Schäden auf sein Konto gehen. Ein Schreiben, das den Mangel nur beschreibt und um Beseitigung bittet, ist deshalb nie zu früh.

Dokumentieren Sie den Zustand. Fotos mit Datum, ein Lärmprotokoll mit Uhrzeiten, das Übergabeprotokoll beim Auszug. Im Mietrecht wird über Zustände gestritten, die sich später nicht mehr rekonstruieren lassen – und die Beweislast trägt meistens derjenige, der etwas fordert.

Fehler, die im Mietrecht teuer werden

Miete eigenmächtig gekürzt

Wer den Mangel nicht angezeigt hat und trotzdem weniger überweist, gerät in Zahlungsverzug – und riskiert bei zwei Monatsmieten Rückstand die fristlose Kündigung. Anzeigen, Frist setzen, und die Minderung erst danach und der Höhe nach begründet vornehmen. Im Zweifel unter Vorbehalt zahlen.

Nur ein Mieter unterschreibt

Der häufigste Grund für eine unwirksame Kündigung. Stehen zwei Namen im Mietvertrag, müssen zwei Namen unter der Kündigung stehen – auch dann, wenn eine Person längst ausgezogen ist.

Einwendungsfrist der Nebenkostenabrechnung verstreichen lassen

Gegen eine Abrechnung können Sie nicht unbegrenzt vorgehen. Prüfen Sie sie, sobald sie kommt, und fordern Sie bei Unklarheiten früh die Belegeinsicht – die kostet nichts und verschafft Ihnen die Grundlage für eine begründete Einwendung.

Kaution zu früh eingefordert und dann nicht nachgefasst

Dem Vermieter steht eine angemessene Prüffrist zu. Setzen Sie eine Frist, notieren Sie das Datum – und schreiben Sie nach Ablauf ein zweites Mal, statt es auf sich beruhen zu lassen. Ansprüche verjähren.