Mängelanzeige mit Mietminderung: Muster zum Ausfüllen

Ab wann können Sie die Miete mindern?

Eine feste gesetzliche Frist für die Anzeige gibt es nicht – § 536c BGB verlangt lediglich, dass Sie „unverzüglich“, also ohne schuldhaftes Zögern, anzeigen. Für die Mängelbeseitigung selbst räumen Sie dem Vermieter in diesem Schreiben eine angemessene Frist ein.

Was das BGB zum Mangel der Mietsache sagt

Die Mietminderung tritt bei einem erheblichen Mangel kraft Gesetzes ein (§ 536 BGB) – Sie müssen sie nicht gesondert „beantragen“, sollten sie aber ankündigen und dokumentieren. Den Mangel müssen Sie unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Unterbleibt die Anzeige, verlieren Sie das Minderungsrecht, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte, und haften für den daraus entstehenden Schaden. Wie hoch die angemessene Minderung im Einzelfall ausfällt, hängt vom konkreten Mangel und seinem Ausmaß ab – bekannte Mietminderungstabellen bieten hierzu lediglich eine grobe Orientierung, keine verbindliche Vorgabe. Diese Unsicherheit trägt der Mieter: Wer zu viel mindert, zahlt zu wenig Miete und gerät in Verzug. Erreicht der Rückstand an zwei aufeinander folgenden Terminen mehr als eine Monatsmiete, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Wer sich über die Höhe nicht sicher ist, zahlt die Miete deshalb üblicherweise weiter in voller Höhe, aber ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung – der Anspruch bleibt so erhalten, ohne dass ein Rückstand entsteht.

• § 536 BGB — Mindert ein Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch, ist die Miete kraft Gesetzes angemessen herabgesetzt; eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
• § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB — Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist, oder wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum die Miete für zwei Monate erreicht.
• § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB — Für Wohnraum gilt ergänzend: Ein rückständiger Teil der Miete ist erst dann „nicht unerheblich“ im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
• § 536c BGB — Der Mieter muss einen während der Mietzeit auftretenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unterlässt er dies, haftet er für den daraus entstehenden Schaden und kann seine Rechte aus § 536 BGB verlieren, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige nicht abhelfen konnte.

Häufige Fragen

Was passiert, wenn ich zu viel mindere?

Dann zahlen Sie zu wenig Miete und geraten in Verzug – das Risiko einer falsch bemessenen Minderung liegt bei Ihnen, nicht beim Vermieter. Übersteigt der Rückstand an zwei aufeinander folgenden Terminen eine Monatsmiete, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB); dasselbe gilt, wenn sich der Rückstand über einen längeren Zeitraum auf zwei Monatsmieten summiert. Wenn Sie sich über die angemessene Höhe nicht sicher sind, ist der sichere Weg, die volle Miete weiterzuzahlen und dabei ausdrücklich einen Vorbehalt der Rückforderung zu erklären: Sie behalten Ihren Anspruch, ohne einen Rückstand entstehen zu lassen.

Muss ich den Mangel zuerst anzeigen, bevor ich die Miete mindere?

Ja. Nach § 536c BGB müssen Sie einen während der Mietzeit auftretenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unterlassen Sie die Anzeige, können Sie Ihr Recht auf Mietminderung verlieren, soweit der Vermieter den Mangel mangels Kenntnis nicht beheben konnte.

Wie hoch darf ich die Miete mindern?

Das Gesetz nennt keinen festen Prozentsatz – die Minderung muss „angemessen“ sein und richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung (§ 536 BGB). Häufig zitierte Mietminderungstabellen aus der Rechtsprechung geben eine Orientierung, sind aber nicht verbindlich, da jeder Fall individuell zu bewerten ist.

Ab wann gilt die Minderung – ab der Anzeige oder rückwirkend?

Die Minderung tritt kraft Gesetzes bereits mit dem Auftreten des Mangels ein, nicht erst mit der Anzeige. Praktisch ist es aber ratsam, den Mangel zügig anzuzeigen und die Minderung schriftlich anzukündigen, um Streit über den Zeitpunkt zu vermeiden.

Was passiert, wenn der Vermieter die Frist zur Mängelbeseitigung verstreichen lässt?

Reagiert der Vermieter nicht oder beseitigt er den Mangel nicht fristgerecht, kann je nach Fall neben der fortlaufenden Minderung auch ein Anspruch auf Selbstbeseitigung mit Kostenerstattung oder Schadensersatz nach § 536a BGB in Betracht kommen. Prüfen Sie die weiteren Schritte im Einzelfall.

Kann ich die Miete auch dann mindern, wenn ich den Mangel selbst verursacht habe?

Nein. Haben Sie den Mangel durch eigenes Verhalten verursacht, scheidet eine Minderung nach der Rechtsprechung in der Regel aus – das Minderungsrecht aus § 536 BGB soll den Mieter vor Mängeln aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters schützen, nicht vor selbst verursachten.